Track all markets on TradingView
Polon.pl
NEWSLETTER
  • Gospodarka
  • Finanse
  • Energia i Klimat
  • Technologia
  • Bezpieczeństwo
  • POLON+
No Result
View All Result
  • Gospodarka
  • Finanse
  • Energia i Klimat
  • Technologia
  • Bezpieczeństwo
  • POLON+
No Result
View All Result
Polon.pl
No Result
View All Result

Bańki czy dobra koniunktura. Co dalej z polskim rynkiem nieruchomości?

Bańki na rynku mieszkań są wyjątkowo groźne dla systemu finansowego. Niewypłacalność kredytobiorców grozi upadkiem banku, który może pociągnąć za sobą kolejne. Za tym efektem domina może iść kryzys i recesja. Czy w Polsce mamy się czym martwić? - pisze dla POLON.pl Malwina Rzepka, Doktorantka w dyscyplinie finansów i ekonomii oraz asystentka w zakładzie Ekonomicznych Analiz Empirycznych na Akademii Leona Koźmińskiego

  • Malwina Rzepka
    Malwina Rzepka
2023/07/17
w Finanse
Osiedle mieszkaniowe fot. Freepik

Osiedle mieszkaniowe fot. Freepik

Share on FacebookShare on Twitter

Bańki na rynku mieszkań – jaka perspektywa?

Rozmowę o bańce powinniśmy rozpocząć od tego, czym bańka jest – definicji jest przynajmniej kilka. Jedna z najczęściej powtarzanych głosi, że za bańkę uważamy duży, utrzymujący się przez dłuższy czas wzrost cen aktywów. Musimy jednak zrozumieć, że nie każdy przejściowy wzrost może być nazwany bańką. Istotnie, inne definicje podkreślają, że, by mówić o bańce, musimy zaobserwować oderwanie cen od fundamentów. Na fundamenty na rynku mieszkaniowym składają się takie czynniki jak atrakcyjność lokalizacji, stopy procentowe, warunki na rynku wynajmu, przystępność cenowa (dyktowana chociażby inflacją), interwencje i programy rządowe czy trendy demograficzne.

Z tych powodów, wielu specjalistów i naukowców wzbrania się przed używaniem słowa „bańka”. Najczęściej używanym, neutralnym z punktu widzenia definicji jest angielskie „exuberance” (wygórowane/przesadnie wysokie ceny). Pomijamy zatem element niezgodności ceny obserwowanej z fundamentami, które w wypadku domów i mieszkań, dóbr z natury bardzo zróżnicowanych, są trudne do ustalenia, natomiast skupiamy się na tym, że ma miejsce szybki i utrzymujący się wzrost cen. Nie każdy wzrost cen mieszkań jest zatem bańką – czasem winne są zmieniające się fundamenty, a wzrosty cen są nimi uzasadnione. W dalszym ciągu wiele gospodarstw domowych i młodych ludzi jest jednak wykluczonych z rynku – ceny, zarówno kupna, jak i wynajmu, są dalekie od przystępnych.

Jakkolwiek wzrostów cen mieszkań nie nazwiemy, istnieje obopólna zgoda na temat tego, że bańki na rynku mieszkaniowym są dużo bardziej niebezpieczne dla całego systemu finansowego niż te na rynku akcji, a to z prostej przyczyny – bańki mieszkaniowe i kredytowe często chodzą w parze. Nieruchomości kupowane są przeważnie z użyciem hipotek udzielanych przez banki, które udzielają pożyczek sobie nawzajem, a także połączone są z bankiem centralnym – pożyczkodawcą ostatniej instancji. Niewypłacalność kredytobiorców i upadek jednego banku – zwłaszcza systemowo ważnego – przyczynia się do problemów z płynnością i ciągnie w dół inne banki. W najgorszym wypadku występuje efekt domina, a następnie kryzys i recesja. Obecnie jednak nam to nie grozi – po roku 2008 standardy kredytowe stały się bardziej restrykcyjne, a rezerwy banków ustawowo zwiększone.

Podczas pandemii fundamenty zmieniły się gwałtownie. Wzrosły koszty energii, przerwane zostały łańcuchy dostaw wielu półproduktów, stopy procentowe były rekordowo niskie. Wiele gospodarstw domowych ruszyło do banków, zachęcone wyjątkowo niskim oprocentowaniem hipotek, do tego stopnia, że w radiu zaczęły być emitowane komunikaty ostrzegawcze na temat ryzyka związanego z kredytami o zmiennym oprocentowaniu. Obecnie sposób wyliczania zdolności kredytowej jest bardzo restrykcyjny, a stopy procentowe wysokie; z tego powodu w poprzednich miesiącach obserwowaliśmy zastój na rynku mieszkaniowym, a ryzyko recesji można uznać za zminimalizowane.

Co więcej, zjawisko pracy zdalnej prawdopodobnie na zawsze zmieniło obraz rynku mieszkaniowego. Niektórzy za dowód tego, iż mamy do czynienia z bańką, podawali fakt, że ceny wzrosły nie tylko w największych i najbardziej atrakcyjnych miastach – oferujących najwięcej udogodnień infrastrukturalnych, miejsc pracy, szkół – ale też na przedmieściach i w pomniejszych miejscowościach. Faktycznie – badania przeprowadzone głównie w Stanach Zjednoczonych, które mają dokładne i rozdrobnione geograficznie dane, wskazywały, że bańki w mniej atrakcyjnych strefach metropolitarnych są rzadsze, a jeżeli już występują, to zauważalnie mniejsze i trwają znacznie krócej. Niemniej jednak rozpowszechnienie pracy zdalnej wydaje się być w tym wypadku pominiętą przez wielu badaczy zmienną i tym, co nieodwracalnie wpłynie na kształtowanie się cen mieszkań. Wykwalifikowani specjaliści, których praca nie wymaga bezpośredniego kontaktu z innymi, mogą obecnie pracować z dowolnego miejsca w Polsce, jeżeli nie na świecie. Są to także z reguły ludzie, którzy dobrze zarabiają i szukają większych powierzchni – takich, które poza standardowymi pomieszczeniami użytkowymi, mają także przestrzeń na domowe biuro.

Rynek mieszkaniowy jest z natury cykliczny, co dodatkowo utrudnia ustalenie, czy na pewno mamy do czynienia z bańką. Jak dla każdego innego dobra, cena ustalana powinna być w drodze zrównoważenia popytu i podaży; w wypadku tego rynku popyt i podaż spotykają się rzadko. W obliczu zwiększonego popytu, podaż rusza: powstają kolejne budowy, które jednak oddane do użytku zostaną dopiero za kilkanaście miesięcy bądź kilka lat. Tymczasem podaż zwiększa się również innym kanałem: chociażby w drodze wymiany pokoleniowej, co skutkuje zwiększoną pulą mieszkań na bardziej przystępnym cenowo rynku wtórnym, a droższe, nowowybudowane apartamentowce i domy stoją puste.

W obliczu startujących od lipca programów rządowych „Pierwsze mieszkanie” i „Bezpieczny Kredyt 2%”, popyt ponownie wzrośnie, co, przy obecnej podaży, musi poskutkować wzrostem cen. Programy te są przeznaczone dla gospodarstw domowych, które kupują pierwsze mieszkanie w celach konsumpcyjnych, nie inwestycyjnych.

Z jednej strony słyszymy, że mieszkania zawsze będą potrzebne, a inwestycja w nie zawsze jest bezpieczna. Z drugiej należy pamiętać, że jest to dobro z natury niepłynne i obarczone wysokimi kosztami transakcji. Innymi słowy, jeżeli będziemy chcieli sprzedać szybko, niemal na pewno sprzedamy ze stratą. W długoterminowej perspektywie jednak inwestycje w mieszkania mogą być opłacalne, ale nie w tym momencie. Zawsze musimy pamiętać o fundamentach, a zwłaszcza lokalizacji oraz warunkach otrzymanej hipoteki. Także sytuacja na rynku wynajmu wymaga sumiennego monitorowania – przy wysokiej racie kredytu ustalenie ceny czynszu, która pozwoli nam spłacać raty, opłacać podatek i zarobić, a jednocześnie będzie przystępna dla potencjalnych zainteresowanych, staje się wymagającą łamigłówką.

Najlepiej zarabiający tracą najwięcej na podnoszeniu płacy minimalnej
  • Malwina Rzepka
    Malwina Rzepka

    Licencjat Finansów i Rachunkowości (specjalność rachunkowość, finanse i skarbowość), Magister Big Data Analysis in Finance and Accounting. Doktorantka w dyscyplinie finansów i ekonomii oraz asystentka w zakładzie Ekonomicznych Analiz Empirycznych na Akademii Leona Koźmińskiego

    View all posts

Tagi: finanseGospodarkaInwestycjeNieruchomościrynek finansowyRynek mieszkaniowy
Poprzedni artykuł

Upały windują zapotrzebowanie na energie, ale w zimę i tak zużywamy jej więcej (Wykres)

Następny artykuł

Most Krymski został ponownie uszkodzony w wyniku ataku (WIDEO)

Następny artykuł
Most Krymski fot. Wikmedia

Most Krymski został ponownie uszkodzony w wyniku ataku (WIDEO)

Komentarzy 1

  1. Pingback: „Bezpieczny kredyt 2 procent”- prawem do zarobku banków i deweloperów? - Polon.pl

Dodaj komentarz Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Najpopularniejsze

  • Bawełna strzelnicza fot. Flagma.de

    Europa uzależniła się od bawełny strzelniczej z Chin

    0 udostępnień
    Podziel się 0 Tweet 0
  • DGP: Kolejna umowa na wyrzutnie z Korei bez produkcji amunicji w Polsce

    0 udostępnień
    Podziel się 0 Tweet 0
  • Izrael bombarduje Strefę Gazy, USA ostrzega Iran przed zaangażowaniem

    0 udostępnień
    Podziel się 0 Tweet 0
  • Skąd Polska weźmie paliwo do elektrowni jądrowych? 

    0 udostępnień
    Podziel się 0 Tweet 0
  • Kamizela: Apache w wojsku bez szerszej wizji

    0 udostępnień
    Podziel się 0 Tweet 0

Wydawca

UL. MARSZAŁKOWSKA 84/92 LOK. 115 00-514 WARSZAWA

Redaktor naczelny:
Mariusz Marszałkowski

Newsletter

Koniec z eksportem rosyjskiego gazu przez Ukrainę, „historyczne wydarzenie”

1 stycznia, 2025

Fińskie służby rozpoczęły operację przesunięcia tankowca Eagle S

28 grudnia, 2024

Katastrofa rosyjskich tankowców. Plaże nad Morzem Czarnym pełne mazutu

20 grudnia, 2024

Kategorie

  • Bezpieczeństwo
  • Energia i Klimat
  • Finanse
  • Gospodarka
  • Jagielloński Research
  • News
  • Polityka
  • POLON+
  • Technologia
  • Uncategorized
  • Kontakt
  • O nas
  • Regulamin
  • Polityka prywatności
  • RSS

No Result
View All Result
  • Gospodarka
  • Finanse
  • Energia i Klimat
  • Technologia
  • Bezpieczeństwo
  • News
  • POLON+
  • Jagielloński Research

Welcome Back!

Login to your account below

Forgotten Password?

Retrieve your password

Please enter your username or email address to reset your password.

Log In

Add New Playlist

Ta strona korzysta z ciasteczek aby świadczyć usługi na najwyższym poziomie. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie.ZgodaPolityka prywatności