Czy inwestycje w mieszkania uderzają w społeczeństwo?

Wywiad jest kontynuacją rozmowy, której pierwszą część mogą państwo przeczytać tutaj:

Szymon Wieczorek, POLON.pl: Na swoim profilu na Twitterze pisałeś także o rynku mieszkaniowym z perspektywy finansowej. Co powoduje, że Polacy masowo inwestują w mieszkalnictwo jako lokatę kapitału? Czy to jest coś więcej niż tylko brak zaufania do giełdy i ograniczona wiedza finansowa?

Mikołaj Raczyński, Portu.pl: Pierwszym czynnikiem, jaki trzeba wymienić, jest kwestia kulturowa. To generalnie widać porównując Europę ze Stanami Zjednoczonymi. Europejczycy bardziej chcą posiadać własne mieszkania. A wewnątrz tego europejskiego grona Polacy się zdecydowanie wyróżniają w dążeniach do własnego lokum. Z badań wynika, że Polacy wolą mieszkać na swoim. Nie jest to jednak aspekt do końca inwestycyjny, ale wpływa na rynek mieszkaniowy. To jest rynek Polakom bliski, bo interesują się samym faktem zakupu mieszkania. Właśnie na tym rynku czują się dużo bardziej komfortowo niż chociażby na rynku giełdowym czy inwestycyjnym. O tych drugich tylko słyszeli czy czytali gdzieś w prasie, w telewizji albo w Internecie. Ale nie zderzyli się z nim fizycznie. Z kolei w momencie, w którym ludzie zaczynają interesować się zakupem pierwszego M, automatycznie rośnie też ich obeznanie w tym rynku. Więc gdy odłożą jakieś nadwyżki, bardziej są skłonni alokować je właśnie w kolejne nieruchomości.

Drugim ważnym aspektem jest nieuczciwie niskie opodatkowanie tej formy aktywów w charakterze dobra inwestycyjnego. Porównajmy opodatkowanie inwestycji w mieszkanie i inwestycji w akcje bądź obligacje korporacyjne dewelopera mieszkaniowego.

W pierwszej inwestycji przy zakupie mieszkania i jego sprzedaży po 5 latach nie zapłacimy w ogóle podatku dochodowego. Z kolei od wpływów z najmu mieszkania zapłacimy zryczałtowany podatek w wysokości 8,5 procent.

W drugiej inwestycji kupimy akcje lub obligacje dewelopera, które zgodnie z zasadami ekonomii powinny m.in. służyć zwiększeniu podaży mieszkań. W tym przypadku nasza inwestycja jest opodatkowana podatkiem od zysków kapitałowych w wysokości 19 procent. Dotyczy on odsetek, dywidend, jak i wzrostu wartości między momentem kupna a momentem sprzedaży. To w gruncie rzeczy jest bardzo duża różnica. Po policzeniu stopy zwrotu po opodatkowaniu widać znaczące rozbieżności na przestrzeni tych 5 lat.

Trzeci aspekt dotyczy różnych zamieszań i problemów na polskim rynku kapitałowym. Mówimy tutaj m.in. o aferach oraz wątku OFE, który zawsze wraca przy tego typu tematach. Rynek kapitałowy wywołuje wśród ludzi obawę, że istnieje ryzyko „zniknięcia” inwestycji zapisanych na rachunku papierów. A mieszkanie nie może zniknąć, bo jest w konkretnej fizycznej lokalizacji i możemy zobaczyć je na własne oczy. Ludzie błędnie postrzegają, że fizyczna dostępność ich inwestycji sprawia, że jest ona znacznie bezpieczniejsza. I to właśnie również dlatego mogą preferować kupno kolejnych mieszkań ponad inwestycje zapisane na rachunku maklerskim czy w funduszu inwestycyjnym. W tym drugim przypadku to, że zainwestowane środki są ulokowane w aktywach poza Polską, m.in. w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii czy Niemczech, tworzy błędne wrażenie o ich mniejszym bezpieczeństwa.

Czwartym, równie istotnym aspektem jest fakt dotychczasowej  10-letniej hossy na tym rynku. Cena kształtuje percepcję inwestorów i gospodarstw domowych. Dzieje się tak nie tylko na rynku nieruchomości, ale także na rynku finansowym. Zainteresowanie bardzo konkretnym rodzajem inwestycji zwykle odbywa się już po fazie jej wzrostów. Ktoś widzi, że tam są ponadprzeciętne stopy zwrotu i zaczyna tworzyć wrażenie, że tak będzie już zawsze. A od lat 2013-2014, w których polski rynek nieruchomości mieszkaniowych był w dołku, ceny mieszkań praktycznie stale rosną. To trwa już dekadę i jest odbierane jako silny trend, w którym warto uczestniczyć.

W kontekście inwestowania w mieszkania jako aktywa finansowe możemy również powiedzieć, że takie inwestycje mają negatywne efekty zewnętrzne. Bo jeżeli inwestujemy w akcje czy obligacje, to w ten sposób obniżamy koszt dostępu do kapitału zewnętrznego. Z kolei inwestując w nieruchomości tak naprawdę powodujemy, że ktoś kto chce kupić sobie mieszkanie dla siebie, będzie musiał za nie zapłacić więcej.

Zdecydowanie. Niech to wybrzmi jasno i klarownie – dla pojedynczej jednostki to, że dana osoba kupiła mieszkanie 5 lat temu inwestycyjnie było dla nich korzystne, ponieważ byli w stanie zarobić na wzrostach cen. Natomiast jeżeli spojrzymy na to z perspektywy całego społeczeństwa, to wykupywanie mieszkań przez najbogatszą część społeczeństwa na cele inwestycyjne jest definitywnie zjawiskiem negatywnym. Cała reszta społeczeństwa nie jest w stanie znaleźć dla siebie mieszkania, co tworzy presję na wynagrodzenia. To z kolei może podbić inflację, a inflacja z kolei może jeszcze wzmocnić wzrosty cen mieszkań.

Mamy olbrzymi problem na całym świecie z demografią i liczbą urodzeń dzieci. Od tego nie można uciec.. Dodatkowa osoba w rodzinie to potrzeba dodatkowego metrażu i mniejsza dostępność mieszkań też na pewno jest elementem wpływającym na decyzje rodziców o chęci posiadania kolejnego potomka.

Zdecydowanie za bardzo pozwoliliśmy sytuacji pójść w stronę, w której oszczędności naszych gospodarstw domowych nie pracują tak, jak powinny. Inwestowanie polega na tym, żeby zgromadzone środki wprowadzić w ruch w najbardziej efektywny sposób. Zasadniczą zasadą działania rynku kapitałowego jest to, żeby łączyć oszczędności i projekty biznesowe, przedsiębiorstwa czy osoby z pomysłem na biznes. Ich połączenie ze sobą ma wytworzyć w efekcie dobro dla wszystkich. Powstanie nowa firma, która zatrudni pracowników i zacznie płacić podatki od swoich zysków jako przedsiębiorstwo.

Sytuacja, w której oszczędności Polaków wchodzą na rynek nieruchomości powoduje, że de facto obracają się one w źródełku między nimi a deweloperami. To powoduje, że cała reszta gospodarki jest poszkodowana. Przy czym mówimy tutaj nie tylko o tych grupach, którzy nie uczestniczą w tym wzroście cen rynku nieruchomości. Ale też również o wszystkich innych przedsiębiorstwach, do których ten kapitał mógłby popłynąć i obniżyć im koszty finansowania. Dany przedsiębiorca dzięki tańszemu kapitałowi mógłby np. kupić nową maszynę i w ten sposób zwiększyć swoją konkurencyjność na europejskim rynku.

Przy okazji mówienia o rynku mieszkaniowym trzeba poruszyć temat wskaźnika WIBOR. Wraz z wyrokiem TSUE w sprawie „frankowiczów” kancelarie zaczęły sugerować że następni w kolejce są „złotówkowicze”. Zdaniem tychże, wskaźnik WIBOR, na którym te kredyty się opierają, bierze się nie wiadomo skąd. Takie podejmowanie sprawy pokazuje, że jej orędownicy nie mają pojęcia jak działają rynki finansowe.

Część osób, która wypowiada się w tym temacie na pewno ma w tym własny swój interes. Nie bez powodu są to wypowiedzi niektórych kancelarii. Natomiast są one nieodpowiedzialne, kreują wrażenie, że coś systemowo jest „nie tak” z tymi kredytami. Oczywiście, każdy ma prawo pójść do sądu i dochodzić swoich praw w sytuacji, w której czuje się poszkodowany w swojej relacji z bankiem. Banki powinny mieć te umowy tak skonstruowane, że są one prawidłowo zabezpieczone pod względem ryzyk prawnych.

Natomiast nie mówimy, że ktoś gdzieś chce dochodzić swoich praw, bo został źle potraktowany przez swój bank. Zamiast tego przedstawiana jest narracja, według której te kredyty systemowo można podważyć, najlepiej jeszcze żeby w ogóle można było ich nie spłacać. Jest to nie tylko nieprawda, ale też działalność na szkodę gospodarki i całego systemu finansowego. Takie stawianie sprawy podważa zaufanie do całego sektora. A sam zarzut dotyczący WIBOR jest absurdalny. WIBOR odzwierciedla koszt finansowania w sektorze i moim zdaniem nie ma żadnych przesłanek do tego, żeby te kredyty traktować tożsamo z kredytami frankowymi.

Tak naprawdę wskaźnik WIBOR jest ogłaszany i jawnie prezentowany przez spółkę-córkę Giełdy Papierów Wartościowych. To, że być może banki tłumaczą wskaźnik WIBOR w sposób nieumiejętny i niewystarczający nie oznacza, że sam WIBOR jest czymś złym i że jakiekolwiek zastąpienie WIBOR-u innym wskaźnikiem generuje pozytywne skutki dla kredytobiorców w postaci niższych rat kredytowych.

WIBOR był obliczany w taki sam sposób, jak wiele innych wskaźników na świecie od wielu lat. Już kilka lat temu została zapowiedziana jego usprawnienie w ramach reformy BMR. I to już się dzieje, stąd powstaje wskaźnik WIRON i obecnie w wielu krajach następuje zmiana tych wskaźników.

Natomiast w Polsce temat ten został upolityczniony i tak powstał wątek „złego wskaźnika WIBOR”. W innych krajach po prostu następuje zwykła reforma stawek. Przypomnijmy, że GPW Benchmark jako administrator WIBOR podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Gdy spojrzymy na kształtowanie się WIBOR-u na przestrzeni lat, to on odpowiada mniej więcej sytuacji ze stopami procentowymi NBP. Przy czym, w zależności od terminu stawki, mówimy tu o różnych kwotowaniach, np. WIBOR 3M do pewnego stopnia odzwierciedla przewidywania na temat stóp procentowych NBP w ciągu 3 miesięcy od publikacji wskaźnika.

Więc trudno zarzucić temu wskaźnikowi, że nie wiadomo skąd się w ogóle bierze, tak jak niektórzy twierdzą. Oczywiście, możemy np. prowadzić dyskusję o tym, czy WIBOR ON danego dnia powinien wynosić 6,70 procent czy 6,72 procent. Ale nie tak jest przedstawiana ta dyskusja. Idea osób, które kwestionują WIBOR jest taka, że ten wskaźnik w ogóle jest zupełnie oderwany od rzeczywistości.

To jest nieprawda, a argumenty mówiące o tym, że koszt pozyskania depozytów przez banki różni się od wskaźnika jest nietrafiony. Depozyty są tylko częścią tego, czym banki się finansują. Banki finansują się też kapitałem własnym, same również emitują obligacje, niejednokrotnie opierając te obligacje na tym samym wskaźniku. A więc to też jest dla nich koszt finansowania.

Dużą część kosztów finansowania banków są depozyty, w tym depozyty bieżące. Ale to wynika z tego, że my Polacy po prostu ich nie ruszamy. Mając dzisiaj podstawową stopę procentową NBP na poziomie 5,75 procent i tak mnóstwo ludzi utrzymuje środki na rachunkach bieżących, na których oprocentowanie wynosi okrągłe zero. Posiadacze tych środków mogliby je gdzieś przenieść, np. alokując je w obligacje detaliczne czy zaczynając inwestować, ale z pewnych powodów tego nie robią. To właśnie dlatego koszt płacony przez banki za depozyty jest niższy niż WIBOR. Ale to nie oznacza, że ten wskaźnik jest oderwany od rzeczywistości.

Pewnie problemy w tej kwestii byłyby mniejsze, gdyby w Polsce było więcej kredytów na stałą stopę procentową. Ten temat już kilkukrotnie wracał. To dobrze, że w Polsce są kredyty na stałą stopę na 5 lat. I moim zdaniem jest nieprawdą, że tych kredytów nie było, bo banki ich wcześniej nie oferowały. Raczej nikt tych kredytów nie chciał brać, ponieważ krzywa stóp procentowych była rosnąca. To oznaczało, że pierwsza rata lub raty w pierwszym roku były zawsze wyższe w wariancie stałej stopy niż w wariancie stopy zmiennej. Kredytobiorcy nie chcieli takiego rozwiązania, mimo tego że byłoby to dla nich bardziej korzystne z punktu widzenia ryzyka całego kredytu.

Bardzo zasadne jest zagadnienia potencjalnego wydłużenia czasu trwania stałej stopy w kredytach. Moim zdaniem będzie to jednak niełatwe zadanie. W tym temacie przywołuje się często Europę Zachodnią jako miejsce, gdzie funkcjonują kredyty o stałej stopie na 25 lat. To prawda, ale jest to strefa euro, która posiada walutę rezerwową. Ktoś jednak ostatecznie to ryzyko stopy procentowej na 25 lat musi wziąć na siebie. Jeżeli nie bierze go klient, to musi go wziąć bank. Bank nie może go wziąć, bo musi sobie to ryzyko zabezpieczyć. Bank nie jest od tego, żeby spekulować na stopie procentowej. To ryzyko biorą na siebie inwestorzy z całego świata, którzy lokują swoje środki w walucie rezerwowej, w euro. My nie mamy takiej waluty. Nikt w polskim złotym nie chce zainwestować na 25 lat. Mamy również bardzo słabo rozwinięty sektor emerytalny czy ubezpieczeniowy, które mają możliwość inwestowania właśnie na długi horyzont czasowy i wzięcia tego ryzyka na siebie.

Dopóki nie stworzymy istytucji dysponujących tzw. „długim” pieniądzem, to te kredyty będą miały stałą stopę na maksymalnie 5-10 lat.